房东张女士将自己位于市中心的一套两居室出租给了年轻白领小李,双方签订了为期 1 年的租赁合同。
合同中明确约定,小李需每月 5 日前支付当月租金,金额为 4500 元,若逾期支付租金超过 15 天,张女士有权解除合同。
起初,小李都能按时支付租金,但从 2月开始,他以工作变动、收入减少为由,迟迟未支付 9 月及后续的租金。张女士多次通过电话、微信联系小李催缴,小李总是以各种理由推脱,甚至有时不接电话。截至 5月中旬,小李已拖欠了 3 个多月的租金,共计 13500 元。张女士忍无可忍,认为小李的行为已经严重违反了租赁合同的约定,于是在未通知小李的情况下,找人更换了房屋门锁,导致小李无法进入屋内取回自己的物品。小李发现后,认为张女士的做法侵犯了自己的合法权益,双方为此发生激烈争执。

那么,张女士的做法违法吗?
房东张女士在租客小李拖欠租金的情况下,直接更换门锁的行为是否合法,需要结合法律规定和合同约定来判断。从合同约定来看,虽然合同中提到若逾期支付租金超过 15 天,张女士有权解除合同,但这并不意味着她可以直接采取换锁这种过激行为。
解除合同需要按照法定程序进行,比如向租客发出书面解除合同的通知,在通知到达对方时合同才解除。在合同未正式解除前,租客小李仍然对房屋享有合法的占有和使用权,张女士直接换锁,侵犯了小李的合法权益,属于违法行为。
小李拖欠租金的行为显然违反了租赁合同的约定,构成违约。根据相关法律规定,张女士有权要求小李支付拖欠的租金,并承担违约责任,如按照合同约定支付违约金。如果小李经催告后在合理期限内仍不支付租金,张女士有权解除租赁合同。但这并不代表张女士可以绕过法定程序,自行采取措施收回房屋。

《民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。
第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
第二百六十七条 私人的合法财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏。

当遇到租客拖欠租金的情况时,房东应保持冷静,采取合法途径解决问题。首先,向租客发出书面催告通知,要求其在合理期限内支付拖欠的租金,并告知若逾期不支付将解除租赁合同。催告通知最好通过快递等可留存证据的方式送达。
如果租客在催告期限内仍未支付租金,房东可以向法院提起诉讼,请求解除租赁合同、要求租客支付租金和违约金,并限期搬离房屋。在法院判决生效后,若租客仍不履行,房东可申请法院强制执行,由法院组织强制搬离,而不是自行换锁。
对于租客而言,应按时支付租金,这是基本的合同义务。若确实遇到困难无法按时支付,应及时与房东沟通,说明情况并协商延期支付或分期支付的方案,避免因拖欠租金而承担违约责任。同时,租客也应了解自己的合法权益,当房东采取非法手段侵犯自己权益时,可通过法律途径维护自己的权益,如要求房东赔偿因换锁导致的损失等。
管理员
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